Imóveis: evolução dos preços na cidade do Rio de Janeiro

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Gostaria de falar sobre a evolução do preço do m² dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro, do período de fevereiro de 2008 até abril de 2012. A idéia central deste post é verificar se o imóvel comprado conseguiu guardar valor ao longo do tempo para o proprietário. Foram escolhidos três bairros da cidade do Rio, um cada zona da cidade: Sul, Norte e Oeste.

Como foi feito neste post, o estudo consiste em 3 bairros: Copacabana (Zona Sul), Tijuca (Zona Norte) e Recreio do Bandeirantes (Zona Oeste). Foi montado com o Indice FIPE-ZAP, que tem no site.
O conceito abordado neste post é que um imóvel, apesar de geralmente não ser o investimento mais lucrativo e o mais líquido, pode servir como reserva de valor. As pessoas acreditam nos imóveis como uma forma de nos proteger de qualquer catástrofe econômica, já que em momentos de inflação ou crise, quando o dinheiro perde sua função, bens físicos passam a ter esse papel de troca que o dinheiro não mais exerce. E o imóvel, além de ser um investimento de porte grande para as famílias, é também importante por dar a chance da pessoa ter um teto para morar ou ao menos alugar para outros, mesmo que seja em troca de outro bem físico*.
Para o leitor que queira analisar e verificar melhor a situação do seu bairro, vale a pena uma entrada no site e pesquisar a respeito. Havia muitas discrepâncias de um bairro para o outro. Na Zona Norte, tentei colocar Bonsucesso, Méier, Ramos, Madureira. Porém, não havia dados disponíveis no início do período, ou seja, fevereiro de 2008. Os que tinham eram “pingados” e não eram suficientemente grandes para se formar uma média confiável. Como fiz no outro post, vou colar parte da planilha em Excel aqui e depois avaliá-los.
Vocês vão ver 5 colunas. A quantidade de quartos, o preço do m² para essa quantidade em fevereiro de 2008 e o seu preço em abril de 2012. A coluna” Variação” mede a evolução percentual do preço bruto do imóvel. Na coluna “Real”, está implícita a inflação medida pelo IPCA, que foi de 26,256% no período, por isso o nome “real”.
Para Copacabana:
Tijuca:
Recreio dos Bandeirantes:
Conforme já comentei no outro post, há uma tendência: quanto maior a quantidade de m² de um apartamento, menor é o preço desse m², por uma série de razões e motivos que dariam um outro post. E isso também se verifica na evolução dos preços de 2008 a 2012.
Vejam outro aspecto interessante: nesses 3 bairros, Tijuca e Copacabana tiveram comportamentos semelhantes. Recreio dos Bandeirantes ficou um pouco para trás com uma menor valorização. Não há como avaliar, com esses dados, se o Recreio agora vai decolar ou manter o mesmo nível de preços.
Os dados com a avaliação dos preços dos aluguéis ficará para um outro post, para verificar melhor a rentabilidade relativa de cada um dos bairros listados.
Se você não tem saco e nem vontade de fazer esse estudo aqui na internet, mas quer saber quanto deve estar valendo o seu imóvel, a maneira mais fácil de pesquisar é procurar saber se na sua área alguém conseguiu vender algum apartamento e a qual valor. Se o apartamento for razoavelmente parecido com o seu, já dá para ter uma noção do quanto vale. Note que esse tipo de avaliação é grosseira! Não tome ela como um referencial confiável!
Por último e o mais importante de tudo: vejam que o imóvel conseguiu manter uma característica, já citada no início do post, que é a reserva de valor. Ou seja, com o passar dos anos (4 anos aproximadamente nos dados acima), os apartamentos conseguiram ter uma valorização bem maior do que a inflação. Mesmo Recreio do Bandeirantes, que teve uma variação menor de preços, conseguiu ter um ganho real acima da inflação! É por isso que algumas pessoas investem nos imóveis: é uma forma de trazer parte do dinheiro investido “ontem” para “amanhã”.
É preciso falar também que alguns bairros sofreram processos de desvalorização, ou não se valorizaram acima da inflação. E esses, infelizmente, acabaram perdendo parte do seu patrimônio nesta empreitada. A desvantagem disso é que se desfazer de um imóvel demora certo tempo e tem custos e despesas que vão corroendo o ganho final do investimento quando ele for vendido.
Escreverei em breve sobre a evolução dos preços de aluguéis, nos mesmos bairros, para uma melhor avaliação!
Forte abraço!
😉
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Nota:
*  Na Alemanha, houve em 1924, o pico da hiperinflação, em que as pessoas tinham que ir com carrinhos de supermercado cheios de Marcos (dinheiro alemão à época) para comprar pães. Cigarro e outras formas de bens físicos foram utilizadas como meio de troca. Nos presídios, como no Carandiru, cigarros também eram utilizados como dinheiro.