Avaliando a rentabilidade dos imóveis no RJ

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imóveisEsse estudo sobre os preços dos imóveis foi feito com base nos dados do site Zap Imóveis (Indice FIPE-Zap), com as ferramentas e números fornecidos pelo próprio site. Utilizarei também a metodologia aplicada pelo site, ou seja, o que conta é o preço do m² e não do apartamento/casa em si. Já que é extremamente difícil encontrar uma amostra suficiente de imóveis que estejam disponíveis para alugar ou vender, o m² como medida é o que mais aproxima a rentabilidade bruta de algum imóvel e diminui as grandes diferenças existentes nas amostras.

Apesar dos preços do Zap não serem os realmente praticados em cada negociação, ele nos fornece um direcionamento e uma tendência.

Para realizar este estudo, escolhi 1 bairro de cada região da cidade do Rio de Janeiro: Copacabana (Zona Sul), Tijuca (Zona Norte) e Recreio dos Bandeirantes (Zona Oeste). Outros bairros poderiam ser escolhidos, porém o post ficaria muito grande e não alteraria a idéia central que é calcular a rentabilidade momentânea em cada região.

Realizei a busca com apartamentos de 1, 2 e 3 quartos; casas não foram incluídas. Dados como “quantidade de vagas” também não estão inseridos, pois a média incorpora este tipo de dado no preço final do m². Nas figuras a seguir, os números entre colchetes representam o tamanho da amostra, ou seja, quanto maior este número, menor é a tendência de erro, já que o tamanho da amostra é maior e, como conseqüência, a média deve ser a mais próxima possível do que está sendo praticado na realidade. Os dados referem-se a busca realizada no dia 1 de agosto de 2012, com banco de dados atualizado em junho de 2012.

Vamos lá.

Primeiro, vou botar aqui a tabela com o preço de venda por m² nos 3 bairros citados:

Em segundo, segue agora a tabela com o preço de aluguel por m² nos 3 bairros citados:
Em terceiro lugar, vem a tabela que verifica a rentabilidade média do m² de cada uma das regiões. Este número índice é gerado a partir da seguinte fórmula:
(m² de aluguel / m² de venda) *100
onde todos os valores dos m² encontram-se nas tabelas acima
*100 => para  botar o número em termos percentuais.
Note um ponto interessante: a medida que a quantidade de quartos sobe, o preço do m² dos imóveis tende a descer. Para verificar se esta hipótese é realmente verdadeira, seria preciso o acesso a todo o banco de dados do Zap e modelá-lo para um modelo econométrico*. Como nesse estudo não temos acesso a todos os dados, muito menos o ferramental para o cálculo, essa conclusão mais refinada ficará para uma outra oportunidade.
No entanto, podemos ver que nas três localidades, essa hipótese é verdadeira. Ou seja, há uma tendência de que quando o apartamento tem menor quantidade de quartos, o m² é mais caro. O que não deixa de ser razoável, pois é muito mais fácil alugar um apartamento menor do que um apartamento enorme, sendo mais fácil de negociar. Pense em um apartamento quarto e sala, e outro apartamento com 5 quartos. Qual é mais barato e tem mais gente procurando? O de quarto e sala, obviamente.
E por último, o ponto mais importante de todos: não há nenhuma rentabilidade que tenha um valor acima de 0,5% ao mês. A única que chega perto é “Tijuca com 1 quarto“. Note também que essa rentabilidade é a rentabilidade bruto, e ainda não foram abatidos os impostos como o Imposto de Renda, além da depreciação e outros fatores.
Se utilizarmos a menor alíquota do IR, que é de 15% e a rentabilidade escolhida for “Tijuca com 1 quarto“, temos um rendimento líquido de IR igual a 0,4199%.
Para calcular, faça a conta: 0,494 x 0,85 = 0,4199%
Ao escolhermos a categoria com menor rentabilidade média, ou seja, “Recreio com 3 quartos“, o resultado é:
0,403 x 0,85 = 0,34255%
E já te digo de antemão, que essas rentabilidades ficam bem próximas ou menores que a poupança, que não paga IR. E tem um detalhe: você não precisa se aborrecer e nem se preocupar se o inquilino está arrebentando seu apartamento ou não quando você coloca sua bufunfa na poupança.
É preciso ressaltar também que este estudo é apenas uma “fotografia”, e não indica a evolução dos preços (de venda e aluguel) ao longo do tempo. O próprio site do Zap (origem dos dados) fornece esse estudo, mas para isso precisaria de mais um post. Limitei este estudo a análise estática da situação, para verificar HOJE a rentabilidade de algum investimento em imóveis. 
Resumo do post: tenha sempre em mente que o aluguel pode não ser uma boa opção de investimento se você pensar para o curto prazo. Comprar um imóvel para depois alugar pode ser o mesmo que enterrar dinheiro e não conseguir encontrá-lo depois, em relação a outros investimentos, como a própria poupança ou Títulos Públicos. Claro que há outros fatores como vagas na garagem que, em tese, não alteram o valor das despesas e custos gerais (dependendo do condomínio), mas certamente já estará precificada na hora da compra/venda do imóvel e também no aluguel. Se você conseguir encontrar algum imóvel em que o preço de aluguel dele dividido pelo preço de venda seja maior que o rendimento da poupança (geralmente 0,5% ao mês), você pode considerar alugar o seu imóvel. Se não, é melhor botar na poupança essa grana, antes de investir na compra de um imóvel para alugar.
Esse post foi longo e mais complicado de ler. Mas acho que deu uma luz, um norte, para quem quer entender melhor a respeito do mercado imobiliário e que tipo de ferramentas ter em mãos na hora de avaliar a viabilidade financeira do seu investimento.
Forte abraço,
😉
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Nota:
*Econometria é a ciência que utiliza uma série de dados estatísticos e, através de cálculos estatísticos tenta encontrar uma tendência ao longo do tempo. Geralmente utilizada para se verificar a evolução do PIB de algum país ou alguma correlação entre uma variável e outra ao longo do tempo.
Um Modelo Econométrico no caso do post acima poderia ser elaborado ao se agrupar todos os dados referentes aos preços de venda e dos aluguéis dos imóveis e verificar se há, de fato, uma correlação entre o aumento da quantidade de quartos e a diminuição do preço do m². Programas econométricos como Gretl, Stata e Eviews, facilmente forneceriam essa informação com precisão.