Bolha Imobiliária! Salve-se quem puder!

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bolhaHoje, 7 de abril de 2014, pipocam em todos os tipos de literaturas e noticiários o elevado nível de preços praticados na cidade do Rio de Janeiro. Não seria nem um pouco audacioso que essa onda de preços elevados vêm contaminando também as cidades que compõe o Grande Rio, como São Gonçalo, Niterói, Nova Iguaçu e outras. Mais do que se preocupar se há ou não uma bolha imobiliária ou uma bolha inflacionária, é preciso que nós nos preocupemos, primeiramente com a nossa condição financeira para enfrentar o que está por vir nos próximos anos. Mais especificamente, o próprio ano de 2014, 2015, 2016.

Neste post, abordaremos os seguintes temas:

  • Como poderá ficar o mercado imobiliário no Rio de Janeiro e Brasil depois de 2016
  • O que é uma bolha, com exemplos históricos e práticos
  • Como podemos entender e nos preparar para a bolha imobiliária no Brasil
  • O porquê de se defender ao invés de pensar a respeito da existência ou não da bolha imobiliária

O cenário atual no Rio de Janeiro e Brasil

A partir desta data, de 2016, parece que o Rio de Janeiro deverá entrar em uma espécie de limbo econômico, ou melhor, uma ressaca braba de quem bebeu demais no dia anterior e depois não consegue se levantar. Não posso afirmar a existência da tal famigerada bolha imobiliária. Ela pode existir. Ou não. É preciso que consigamos separar uma movimentação de preços, tanto para cima, quanto para baixo, de uma bolha, em que os preços despencam do alto e vão lá embaixo.

Para você ter uma ideia do que pode ser entendido como um comportamento de bolha, vide a crise de 2001, nos EUA, das empresas de tecnologia. Ações que eram negociadas a US$ 100,00, passaram, em questão de dias a serem negociadas a US$ 10,00. EUA é muito longe e 2001 tem quase uma geração de distância para os dias atuais.

O caso de bolha no mercado financeiro brasileiro: OGX

Então falemos de um caso tipicamente brasileiro, que pode ser usado para entender o movimento de uma bolha na formação de preços: a OGX Petróleo e Gás, empresa que, outrora, era do Sr. Eike Batista e teve suas ações negociadas na casa dos R$ 23,00. Note que hoje ela é negociada por R$ 0,30 (em dias otimistas de negociação ou com alguma notícia nova pintando por aí).

Na prática, uma pessoa que tinha aplicado R$ 10mil, com a ação valendo R$ 23,00, passou a ter, tempos depois, com a queda, o valor de R$ 141,00.  Agora sim, estamos falando de um crash, de uma hecatombe nos preços que justifiquem, de fato, a existência de uma bolha. Estamos falando de 98% de queda nas ações da OGX e aproximadamente, em 90% de que das ações no mercado americano em 2001. Agora sim, falamos de bolha e o seu estouro.

A bolha imobiliária no Brasil

Há inúmeros estudos, e todos eles muito prudentes e viáveis, que apontam para a existência da tal bolha imobiliária aqui no Brasil e, principalmente, no Rio de Janeiro. Qualquer pessoa que esteja atenta ao funcionamento pormenorizado do mercado imobiliário e seus meandros, entende que é razoavelmente impossível entrar em um financiamento de aproximadamente R$ 1milhão ou valores aproximados, para baixo ou para cima. Está, sim, fora da realidade de boa parte da classe média brasileira os valores praticados. Entretanto, não estou afirmando que há a existência de uma bolha.

Posso afirmar, com bastante convicção, que há pela frente e que já está acontecendo, um movimento de reajustes dos preços praticados pelos imóveis.

Construtoras estão ficando com os estoques de apartamentos construídos cada vez maiores e a inadimplência do setor vem aumentando vagarosamente. Sem números em mãos para fazer uma avaliação precisa e acurada da afirmação acima, não posso me alongar nesse argumento.

O imóvel como âncora de valor

O que fica muito evidente em um primeiro momento é que o brasileiro ainda tem o imóvel como uma âncora de valor. Independentemente do que aconteça, “o imóvel nunca desvaloriza”. Besteira. O imóvel como quase todos os outros bens e serviços transacionados em uma economia, e, principalmente, se for encarado como (clique aqui para saber se o imóvel aonde você mora é um investimento), sofrem com as forças de Oferta e Demanda e seu preço varia, de uma hora para outra, dependendo de como os agentes (pessoas, instituições e governo) atuem.

É impossível determinar a forma ideal como os tais agentes devem agir para empurrar o preço para alguma direção desejada (para cima ou para baixo). Tentar isso é o mesmo que remar contra uma tsunami. O brasileiro ainda não entendeu isso. Acha um absurdo o preço se elevar, pois “está fora da evolução normal dos preços”, e os argumentos são os mais diversos, ora criativos, ora a mesmice de sempre. Todos válidos, é claro. Mas quase todos, senão todos, fracos e caem por terra com um sopro de contra-argumento mais detalhado e fundamentado em alguma teoria econômica ou dados empíricos, como queiram.

O brasileiro ainda não entendeu que os preços movem-se livremente, para cima ou para baixo, dependendo das forças de Oferta e Demanda para um determinado setor.

Dessa forma, pouco vem se discutindo, pelo menos atualmente, sobre a forma ideal de nós nos defendermos da situação que se avizinha no horizonte. Pouco é falado para que as pessoas guardem seu dinheiro, apliquem em uma poupança ou em títulos públicos, com o intuito de se defender da inflação e da possível queda do valor dos imóveis no futuro. A mesmice da discussão do sexo dos anjos, digo, bolha imobiliária, domina as redes sociais atualmente. Será tarde quando as pessoas perceberem que o nhe nhe nhe de sempre aconteceu e que agora foram pegas de calças nas mãos.

Novamente, ressalto que não estou defendendo a existência ou inexistência da tal bolha. Só saberemos, de fato, que ela existe ou não, a partir do momento que ela estourar. Até lá, precisamos nos salvar. De uma forma defensiva. Se você está gastando mais do que recebe ou, ao menos, está no limite do seu orçamento mensal, só tenho uma coisa a te dizer, e é bem trágica: aperte o seu cinto. Não é o piloto que sumiu. Mas o seu dinheiro pode sumir no futuro com uma bela inflação elevada (e por que não dizer, maquiada pelo governo?) e perder todo o seu poder real de compra!! Sentimentos dos anos de 1980?? Planos econômicos heterodoxos, ao estilo jabuticaba (um fruto que só existe no Brasil, como os planos econômicos heterodoxos tupiniquins)?

Mais do que discutir a teoria econômica ou a previsão do futuro (preferiria, sinceramente, discutir a previsão do tempo de amanhã), redijo esse texto para que você, leitor, esteja atento a UMA coisa importante: defenda-se. Se há algo que um economista pode dizer a você atualmente, pode escrever, com todo o carinho e respeito, como faço agora, é para você se proteger do que está por vir. Ninguém sabe. Nem eu. Nem o Tombini. O Mantega tá em outra onda, surfando na marolinha pegando muito jacaré, mesmo. E nem a Dilma. Quem quiser experimentar os búzios ou as cartas, fiquem a vontade.

Conclusão

Por fim, o passo-a-passo é: aperte os cintos nos seus gastos, planeje seu orçamento para daqui a 2 ou 3 anos, tente firmar-se no seu emprego se não houve um plano de contingência ou outro emprego melhor a vista e não compre imóveis. Mantenha-se distante deste mercado até 2017, se for possível. Se não for possível, pelo menos, não encare o imóvel que você pretende comprar como investimento. Mas sim como uma forma (cara), de sair do pagamento de alguel.

  • Muito bom, parabéns pelo texto, sou corretor de imóveis, e no momento não existe outro profissional para avaliar, com conhecimento de causa, a atual situação do mercado imobiliário, principalmente no Rio de Janeiro.